Büromarkt nach der COVID-19-Pandemie — quo vadis?

Gewinner und Verlierer der Krise

Tobias Wagner

Dr. Tobias Wagner auf www.medium.com

Gewinner und Verlierer der Krise

Noch sind Ende und Folgen der Corona-Krise nicht absehbar. Feststehen dürfte aber: Nach Aufhebung der Shutdowns wird die Gesellschaft eine andere sein. Die Art zu arbeiten wird eine andere sein. In Deutschland, in der globalisierten Welt. Was bedeutet das für den Büromarkt? Wie wird sich Büronutzung verändern? Welche Konzepte fallen aus der Zeit, welche gewinnen an Attraktivität? Wer dürfte zu den Gewinnern, wer zu den Verlierern gehören?

Thesen:

1. Vom Vermietermarkt zum Mietermarkt

Jahrelang kannte die Entwicklung der Büromieten nur eine Richtung: aufwärts. Der Mietindex für Büroimmobilien in Deutschland stieg seit 2010 um mehr als 30%. Berlin verzeichnete in diesem Zeitraum laut ZIA sogar eine Steigerung um unglaubliche 65%. Die Nachfrage überstieg vielerorts das Angebot. Makler sprachen von Flächenunterversorgung (und ignorierten das gigantische Potential der temporären Leerstände in den belegten Flächen im Bestand — z.B. aufgrund Teilzeitarbeit, Out-off-Office-Days, zu viel Platz). Die Macht war mit den Vermietern, sie bestimmten die Regeln.

Das dürfte bis auf Weiteres der Vergangenheit angehören. Mieten können sich nicht dauerhaft von der Realwirtschaft abkoppeln. Die Verwüstungsschneise, die Corona durch die Volkswirtschaften zieht — Rezession, Konsolidierungen, Entlassungen, Insolvenzen –, wird am Büromarkt Spuren hinterlassen und das Blatt zugunsten von Mietinteressenten drehen. Der Vermietungsmarkt wird sich entspannen und mit großer Wahrscheinlichkeit ein Mietermarkt. Heißt: Vorteil für Büroflächennachfrager!

2. Es wird mehr Home Office geben

Vor Corona arbeiteten in Deutschland weniger als 15% der Berufstätigen gelegentlich und gerade mal 5% nur im Home Office. Derzeit leistet letzteres jeder Zweite der 15 Millionen Büroarbeiter in Deutschland — eine Verzehnfachung! 30% davon arbeiten das erste Mal von Zuhause aus. Home Office wurde in der Krise notgedrungen massiv ausgeweitet — und es funktioniert. Eine Lernerfahrung vor allem für die Mitarbeiter, Vorgesetzten und Kollegen, die bislang Arbeit und Anwesenheit im Büro des Arbeitgebers sowie persönliche Präsenz bei Meetings und in der Zusammenarbeit für unabdingbar gehalten haben.

Home Office wird mit dem Ende von Social Distancing wieder zurückgefahren werden, aber nicht mehr auf das Niveau vor Corona. Arbeiten von Zuhause hat den unfreiwilligen “Stresstest” bestanden, dies zudem noch ad hoc und unter erschwerten Bedingungen wie z.B. gleichzeitiger Kinderbetreuung. Auch wenn viele das Ende der Einschränkung auf ihr Zuhause herbeiwünschen und sich nach Kontakten und Zusammenarbeit von Angesicht zu Angesicht sehnen — Home Office hat dauerhaft an Gewicht gewonnen und wird fester Bestandteil zukunftsgerichteter Bürokonzepte.

3. Vor der Krise expansive Coworking-Betreiber mit teuren Flächen in Schwierigkeiten

Insbesondere die Unternehmen, die sich noch bis kurz vor der Krise aggressiv mit teuren Flächen eingedeckt und dazu langfristige Mietverträge geschlossen haben, werden zu den Verlierern gehören. Sie leiden schon jetzt massiv unter den zahlreichen Stornierungen, vor allem im Meeting- und Konferenzgeschäft, aber auch im eigentlichen Coworking, dem Miteinander fremder Dritter in der Fläche mit den typischen Ausprägungen Open Space, eng gestaffelten Schreibtischen und dem bei Kommen und Gehen unvermeidlich zahlreichen Kontakten. Zudem bleiben Neubuchungen aus.

Nicht wenige Flex-Office-Anbieter dürften ihre Flächenkosten bei gesunkener Auslastung und günstigeren Mieten alternativer Angebote nicht mehr einspielen. Hinzukommt, dass der bei vielen Coworking-Angeboten dominierende Open Space vor dem Hintergrund der gemachten Pandemieerfahrung nicht mehr so unkritisch gesehen werden wird wie bisher. Nicht in die Karten der Coworking-Betreiber spielt schließlich auch die gewonnene Bedeutung von Home Office.

4. Unternehmen werden digitaler. Büros werden digitaler.

Der plötzliche Zwang zu Social Distancing, Home Office, Remotearbeit und virtueller Collaboration hat den digitalen Reifegrad von Organisationen und Unternehmen aufgezeigt. Fielen Schwachstellen in Boomzeiten bislang weniger auf, so sind diese in der Corona-Pandemie plötzlich sehr deutlich und kritisch geworden: überlastete Netze, alte IT-Infrastrukturen, fehlende Tools und analoge Kulturen.

In einer aktuellen Umfrage des Bundesverbands Digitale Wirtschaft (BVDW) unter mehr als 1.000 Angestellten kleiner, mittlerer und großer Unternehmen gaben 45,7 % der Befragten an, ihr Arbeitgeber sei für Home Office technisch noch nicht ausreichend gerüstet.

Unternehmen sind nunmehr gezwungen, massiv in moderne IT-Bürostruktur zu investieren. Digitalisierung erhält einen enormen Schub — technisch und kulturell.

5. Flexibilität statt starrer Mietvertragsobligationen: Office as a Service on the rise

Die vor wenigen Wochen noch bestehende Planungssicherheit in Betrieben und Unternehmen wurde mit Corona pulverisiert. Vom Business weniger Profiteure der Krise abgesehen ist bei den Allermeisten das Geschäft weniger geworden, vielfach on hold oder nicht selten in erheblichem Umfang ganz verloren.

Auch in den großen politischen und ökonomischen Zusammenhängen unserer globalisierten und dadurch im Räderwerk empfindlich gestörten Welt sind die Folgen nicht absehbar. Durch die Billionen schweren öffentlichen Förderprogramme und Rettungsschirme — Stichwörter „unbegrenzte Kredite“, „Verstaatlichungen“, „Bazooka“ — bei zeitgleichen Steuerausfällen nehmen die Verschuldungsgrade der öffentlichen Hand enorm zu. Währungen sind unter Druck. Internationale Verwerfungen zeichnen sich ab. Um die Neujustierung von Lastentragungen in der Gesellschaft und im internationalen Zusammenspiel wird schon jetzt heftig gestritten, die Forderung nach Corona-Bonds ist ein prominentes Beispiel.

In derart unsicheren Zeiten einen langjährigen Mietvertrag zu unterschreiben und sich auf starre Räumlichkeiten einzulassen, ist ökonomisch fragwürdig und wird von vielen Unternehmen und Organisationen gescheut werden. Benötigt wird ein breites Angebot kosteneffizienter, zeitlich und räumlich flexibler Workspaces. Flächenanbieter und Makler werden sich dem nicht verweigern können. Flexibilität wurde bereits in der Krise organisiert, gelernt und wird wesentliches Kriterium bei der Entscheidung für oder gegen eine Fläche.

Zu den Gewinnern könnten neue, innovative, zu geringeren Flächenkosten einsteigende Coworking- und Businesscenterbetreiber sowie Anbieter von Sharingplattformen (Stichwort „Airbnb für Office“) werden, wie z.B. ShareYourSpace.

6. Sharing von Büros und Workspaces erweitert das Angebot

Im Vergleich zu anderen Branchen sind Sharingansätze im Officemarkt noch jung und wenig bekannt. Das traditionelle Büroflächenangebot mit starren, langjährigen Mietverträgen dominiert. Das könnte sich jetzt ändern.

Die Sharing Economy steht für bewussteres, ressourcenschonendes Nachfrageverhalten: die gemeinsame, temporäre Inanspruchnahme (Collaborative Consumption) einer Ressource.

Webplattformen wie ShareYourSpace ermöglichen dies im Büromarkt nach dem Airbnb-Prinzip durch die Vernetzung von Flächenbesitzern und Flächennachfragern, strukturierte Suchen, einfache Präsentations-, Anfrage-, Buchungs- und Bezahlprozesse, mobilen Zugriff, Lokalisierung und Umgebungssuche. Auf dem Marktplatz ShareYourSpace können Flächenbesitzer (ob Eigentümer oder Mieter) mit der Vermietung ihrer nicht permanent belegten Büros und Flächen Einnahmen generieren bzw. Flächenkosten senken. Der Buchende muss keine langfristige Verpflichtungen eingehen. Maximal flexibel für alle Parteien. Das Angebot ist breit: alle Standorte, Lagen, Größen, Ausstattungen. Ob Bürozimmer oder ganzes Stockwerk. Es gibt keine Beschränkung auf bestimmte Orte und nicht nur hochpreisige Flächen. Zudem erlaubt die Plattform auch zeitlich kurze und räumlich kleinteilige Buchungen. So wird die gerade jetzt dringend benötigte Flexibilität in Büro- und Arbeitswelten gebracht: Office as a Service, pay per use.

Darüber hinaus wird der denkbar stärkste Hebel für mehr Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft bewegt: Flächen werden besser ausgelastet, Ressourcen und Umwelt geschont. Damit wird letztlich ein Beitrag zum Klimaschutz geleistet, dem bis zur Krise beherrschenden Thema unserer Zeit.

Die steigende Digitalisierung und die zunehmend flexiblere Arbeitsweise zahlen auf die Sharing-Konzepte ein. Darüber hinaus wird auf der Supplyseite das Flächenangebot größer, dies über alle bekannten und auch neue Segmente (klassische Büros, für Sharing geeignete Einzelhandelsflächen, Special Spaces etc.). Nicht zuletzt wird das Argument zusätzlicher Einnahmen bzw. geringerer Flächenkosten durch Sharing für die Inhaber und Anbieter von Büros an Gewicht gewinnen.